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碧桂园服务( 6098.HK) :储备新动力维持“增持”评级

2019-02-17 13:53
来源: 格隆汇

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  机构:申万宏源

  评级:增持

  目标价:13.4港元

  物管行业龙头企业碧桂园服务上周五公告称,将以每股11.61港币(较最后交易日收盘价每股12.90港币折价约10%)配售共计1.688亿股份(占公司已发行股本约6.75%或经扩大后总股本约6.32%),预计净筹资额达19亿港币,同时公司大股东杨惠妍持股比例将从57.80%下降至54.14%。我们维持公司2018年每股净利预测为0.35元(同比增长120%),并考虑到摊薄效应,将2019-2020年每股净利预测分别从0.46元和0.60元下调至0.44元(同比增长25%)和0.58元(同比增长31%)。我们将公司目标价调整至13.4港币,对应26倍19年PE,较现价有18%上升空间,并维持增持评级。

  公司管理层表示此次配售是公司自2018年6月从碧桂园控股中实现分拆上市以来的第一次融资,希望以此进一步优化股东结构并提高股票流动性。此次募集的境外资金70%将用于海外收并购,重点关注具备丰富管理经验且在科技服务占据优势的优质物管公司,其余30%将用于科技与智能化投资、城市服务及增值服务新业务开拓投资。

  作为具备强势开发商背景的物管公司,碧桂园服务未来管理面积的扩张可见度高,其90&的在管面积来自于碧桂园控股开发的物业项目,相比同业而言,中国海外发展中海物业的面积贡献约90%,绿城中国绿城服务贡献约20%,花样年对彩生活贡献仅1%。根据克而瑞数据,2018年碧桂园控股全年总合约销售金额达7290亿元(同比增长32%),自2017年以来稳居中国房地产企业销售排行榜首位,由此也锚定了未来几年新房逐步实现交付的规模。与此同时,公司积极开拓第三方项目,以持续优化管理组合并降低在地产下行周期中对集团开发商的单一依赖。我们预计公司2018-2020年总收费管理面积分别为1.91亿平米(同比增长55%)、2.68亿平米(同比增长41%)和3.64亿平米(同比增长36%),对应三年复合增长率达44%,其中第三方项目占比将从2017年的11%进一步分别提升至21%、25%和28%。考虑到公司在三四线城市享有的人力成本和规模经济优势以及丰富管理经验,同时于2017-2019年间享有优惠所得税率15%,我们预计公司2018-2020年平均净利率将达17%(相比2017年为13%),同期公司净利润三年复合增长率达57%(相比2016-2017年复合增长率为35%)。

  港股物业管理板块自去年十月下旬开始有所企稳,因市场预期今年1月起社保征缴新规将实现平稳过渡且将有望结合下调社保费率,同期个别低阶城市原有的房地产调控政策出现边际松动。目前板块平均估值为17倍19年PE,其中业绩增长可见度高且深耕低阶城市的碧桂园服务估值为22倍19年PE,具备高端品牌和充足储备面积但短期利润率承压的绿城服务估值为24倍19年PE,更为依赖集团开发商且有望扩张提速的中海物业估值为16倍19年PE,母公司开发能力偏弱而积极发展增值服务的彩生活估值仅为7倍19年PE。我们看好公司未来业绩增长可见度高,且有望实现规模与利润的平衡。我们维持公司2018年每股净利预测为0.35元(同比增长120%),并考虑到摊薄效应,将2019-2020年每股净利预测分别从0.46元和0.60元下调至0.44元(同比增长25%)和0.58元(同比增长31%)。我们将公司目标价调整至13.4港币,对应26倍19年PE,较现价有18%上升空间,并维持碧桂园服务增持评级。

(文章来源:格隆汇)

(责任编辑:DF381)

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